Одной из проблем, которые возникают при исполнении договора долевого участия, является невозможность сдачи дома застройщиком участникам долевого строительства до плановой даты ввода в эксплуатацию. Срок сдачи квартиры является одним из обязательных пунктов договора долевого участия и его невыполнение считается нарушением договора. Так, согласно ст. 6 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени).
Как определить срок просрочки сдачи квартиры
Срок передачи объекта в договоре долевого участия может быть прописан в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному:
-
В договоре может быть установлена определенная дата, например, «не позже 31 августа 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 сентября 2017 года.
-
Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «в третьем квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 октября 2017 года.
-
Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к вводу объекта в эксплуатацию. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 30 дней от этой даты. При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 30.06.2017 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.07.2017 включительно). Таким образом, просрочка наступит с 31.07.2017.
Что является доказательством просрочки сдачи дома
Подтверждением невыполнения обязательств застройщика в части срока передачи квартиры является:
- отсутствие акта приема-передачи (при этом указанный срок сдачи указанный в договоре истек);
- акт подписан, но позже, чем было установлено в договоре долевого участия.
Неустойка с застройщика
В случае нарушения застройщиком сроков сдачи квартиры, участник вправе требовать уплаты неустойки, ее размер составляет 1/300 установленной Центральным банком России ставки рефинансирования, действующей на день передачи квартиры, от цены договора за каждый день допущенной просрочки. Следует отметить, что в тех случаях, когда участником долевого строительства выступает физическое лицо, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
При взыскании с застройщика указанной неустойки или пени, участнику необходимо учитывать, что:
- участник, получивший объект долевого строительства с нарушенными сроками их передачи не лишаются права на взыскание неустойки с застройщика, даже несмотря на то, что подписан акт приема-передачи объекта с указанием на отсутствие к застройщику претензий со стороны участника.
- используя свое право на взыскание неустойки в досудебном порядке, участник, руководствуясь п. 5 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», может рассчитывать на добровольное исполнение требования об уплате неустойки. В случае несоблюдении добровольного порядка уплаты, в суде участник вправе требовать взыскания с застройщика штрафа в размере 50% от присужденной суммы сверх неустойки.
- помимо неустойки, участник также вправе требовать возмещения причиненных просрочкой убытков (оплата найма жилья, уплата процентов по кредиту).
Застройщик требует подписать соглашение о продлении срока сдачи квартиры?
Нередки случаи, когда застройщик в связи с просрочкой сдачи квартиры участнику требует подписать дополнительное соглашение о продлении срока сдачи квартиры.
Следует определить, является ли подписание соглашение о продлении срока обязанностью участника или же нет. Поскольку участник является равноправной стороной договора, то можете сам решать, выгодно ли ему изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры и соответственно подписывать соглашение или нет. Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен. Например, если участник купили квартиру в рассрочку и обязан заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагает необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: участник заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать дополнительное соглашение к договору не стоит, для дальнейшего предъявления требований по взысканию неустойки.
Важно понимать, что подписание подобного соглашения лишает участника права на получение от застройщика неустойки, а также права на односторонний отказ от исполнения договора в рамках продлеваемого периода. Участник фактически прощает застройщику его ненадлежащее исполнение обязательств.
Неисполнение обязательств по договору в виде нарушения сроков сдачи квартиры, безусловно, является нарушением прав участника долевого строительства. При этом действующее законодательство предоставляет массу различных инструментов для защиты и восстановления нарушенных прав. Однако отсутствие у участников долевого строительства достаточных знаний в области права не позволяет им сполна воспользоваться предоставленными возможностями, что позволяет застройщикам в подавляющем большинстве случаев избежать ответственности.
Юристы компании «Вектор» имеют обширный опыт успешного взыскания с недобросовестных застройщиков неустойки за просрочку сдачи квартиры (более подробно об услуге) и готовы ответить на все возникшие у Вас вопросы по телефону или в офисе компании.
